关于我市房地产市场调研报告

关于我市房地产市场调研报告

今年以来,在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策,特别是在我市“房产新政”影响和带动下,我市房地产市场明显活跃,开发投资逐渐向好,商品房销售持续上升,政策效应进一步显现。

一、 当前我市房地产发展现状

(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月,我市房地产开发投资94.9亿元,同比下降9.0%,较今年最低点回升近6个百分点,比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示),占全社会固定资产投资的比重为10.0%,比三季度下降0.1个百分点。图1

市区共完成房地产开发投资56.0亿元,同比下降19.7%,占全市房地产开发总量的59.0%;四县(市)共完成开发投资38.9亿元,同比增长12.4%,占全市房地产开发总量的41.0%。投资额与上年同期比较,只有江都、宝应保持增长,降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。

1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况

从房地产投资构成情况看,1-11月,商品住宅完成投资78.4亿元,同比下降8.7%,占房地产开发投资额比重为82.6%;办公楼完成投资1.2亿元,同比下降21.7%;商业营业用房完成投资额10.5亿元,同比下降23.5%;其他用房完成投资额4.8亿元,同比增长48.4%。办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。

1-11月房地产开发投资结构表

投资额(亿元)

占开发投资比重(%)

比重同比增减(%)

房地产开发投资

94.9

其中:商品住宅

78.4

82.6

0.2

办公楼

1.2

1.3

-0.1

商业营业用房

10.5

11.0

-2.1

其他用房

4.8

5.1

1.9

(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温,市场供应已经发生积极变化,施工面积、竣工面积保持一定规模的增长,新开工面积同比下降,但下降幅度逐渐收窄。

1-11月,全市商品房施工面积1135.9万平方米,同比增长13.6%;其中住宅面积887.4万平方米,同比增长4.1%;办公楼26.7万平方米,同比增长75.5%;商业营业用房161.7万平方米,同比增长52.5%。

竣工面积276.7万平方米,同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米,同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米,同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米,同比增长111.1%。

新开工面积293.0万平方米,同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米,同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米,同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米,同比下降8.6%。

20xx年1-11月全市商品房开发建设情况如图2所示:

图2

(三)新政助今年商品房销售增势强劲。1-11月,全市商品房共销售313.1万平方米,同比增长58.5%。其中,住宅销售面积286.8万平方米,同比增长64.7%;办公楼销售面积3.8万平方米,同比增长92.5%;商业营业用房销售面积20.3万平方米,同比增长8.0%。商品房销售额147.6亿元,同比增长92.1%;其中住宅销网售额130.8亿元,同比增长103.2%;办公楼销售额2.2亿元,同比增长116.9%;商业营业用房销售额14.0亿元,同比增长27.6%。

图3

(四)开发资金到位情况良好,资金紧张状况有所缓解。今年以来,随着商品房销售逐步回升,成交量显著增加,开发企业资金回笼速度加快,全市房地产开发资金到位情况良好。1-11月,全市房地产开发企业到位资金总量为149.5亿元,同比增长12.5%,其中本年到位资金为131.2亿元,同比增长13.3%;上年末结余资金为18.4亿元。到位资金总量的增速高于去年全年增速1.1个百分点。今年开发资金来源数为同期开发投资完成额的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再从本年到位资金中的其它资金来源情况看,1-11月,全市房地产开发企业的其它资金来源为76.2亿元,同比网增长19.2%,其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长32.2%和87.2%。到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃,企业回笼资金情况良好。

1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示:

关于我市房地产市场调研报告第2页

图4

二、房地产新政对市场影响的分析

1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来,我市及时出台了有效的“房产新政”,今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施,共出台四项楼市新政,其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》,同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付比例,首付房款比例由30%调整为20%,贷款最高额度由25万元调整为35万元,贷款最长期限由20年调整为30年,缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限,并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现,有效降低了购房者的购房成本,缓解了开发商的资金压力,无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好,增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看,在经过几个月的运行后已产生了积极的效果,为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。

2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后,针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况,全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略,采取了各种优惠促销措施,极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情,使得成交量大幅增长。

3、城镇居民收入增长较快,消费信心和购买力有所增强。全市城镇居民人均可支配收入保持较快增长态势,20xx年1-11月,人均达17878元,同比增长12.0%。居民收入的增长,加上“80后”的结婚用房,另一方面,积累了去年处于观望状态的刚性需求,再加上一系列暖市新政的进一步落实到位,今年以来全市居民的消费信心、还贷能力和购房能力显著提升,使得购房欲望和意愿得到进一步释放。

三、当前值得关注的两个问题

首先,商品房新开工面积近几年首次出现下降之势。受去年商品房销售持续下降的影响,今年1-11月累计,全市商品房新开工面积为293.0万平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度仅缩小了14.1个百分点。据分析,今年以来商品房新开工面积出现下降的主要原因,一是当前部分开发企业对当前经济形势判断较为保守,投资比较谨慎,开发速度明显放慢;二是由于去年同期基数增速高(去年1-11月全市新开工面积379.1万平方米)。如果新开工面积出现持续下滑态势,不但会影响到今后的市场供应量,也会影响到房地产开发投资的总量规模和速度,对全市保投资、促增长也会造成不利的影响,因此,值得引起我们高度关注和重视。

其次,房价高位运行,可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长,市场回暖迹象趋于明显,部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映,在成交量稍有起色之后,从3月份开始,有部分楼盘开始提价,到了8月份,一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看,今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡,同比增长12.3%,其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡,同比上涨17.62%。在市区,出现了诸如:帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长,势必对销售形成新的制约。

四、促进我市房地产健康发展的几点建议

1、加快政策调整,给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容,政策带有放松行业发展环境的性质。因此,政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准,给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境,为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。

2、政府应规范土地市场,引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资,发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目,加大廉租房和政府保障性住房建设,以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍,也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价,而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润,一方面如果开发商愿意让利于消费者,二者之间的诉求达到一个合理的平衡,房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划,防范资金链断裂,以促进房地产市场的平稳健康发展。

3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量,而市场成交则有赖于市场消费能力。因此,居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。

4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入,着力改善道路、交通等城市基础设施,加强教育卫生、文化等民生工程建设,创造良好的人文居住环境,以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。

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THE END
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